9월 고지서를 보고 작년보다 왜 이렇게 올랐지 싶으셨다면, 상한 제도가 바뀐 걸 모르셨을 수 있어요. 검색하면 “재산세는 작년의 105~130%까지만 오른다”는 설명이 아직도 많이 나오는데, 주택은 2024년부터 그 제도가 아닙니다. 지금 걸리는 건 다른 상한이에요.
9월 고지서부터 뜯어봐요
재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 매겨져요. 그리고 주택은 1년치를 절반씩 두 번 냅니다.
| 대상 | 납기 |
|---|---|
| 주택 (연세액의 1/2씩) | 7월 16~31일 · 9월 16~30일 |
| 건축물 | 7월 16~31일 |
| 토지 | 9월 16~30일 |
고지서 금액은 한 덩어리가 아니에요. 재산세 본세에 도시지역분(과세표준의 0.14%, 해당 지역만)과 지방교육세(본세의 20%)가 얹힙니다.
"105~130%"는 주택엔 이제 안 맞아요
예전에는 세액이 작년보다 일정 비율 넘게 오르지 못하게 막는 세부담상한이 있었어요. 공시가격에 따라 105%·110%·130%로 나뉘었죠.
| 구분 | 세부담상한 적용 |
|---|---|
| 토지 · 건축물 | 있음 (150%) |
| 주택 | 적용하지 않음 |
그런데도 구청 안내 페이지나 블로그에는 아직 옛 설명이 그대로 남아 있는 곳이 많아요. 검색해서 나온 105~130%를 기준으로 계산하면 답이 안 맞는 이유입니다.
그런데 내 집엔 아직 옛 상한이 남아 있을 수도
여기가 본법만 읽으면 놓치는 부분이에요. 부칙에 경과조치가 있습니다.
— 지방세법 부칙(법률 제19230호) 제15조
즉 내 집이 어느 쪽인지에 따라 갈려요.
| 내 주택 | 세부담상한 |
|---|---|
| 2023년 이전에 이미 재산세가 과세된 주택 | 옛 상한(105·110·130%)이 2028년분까지 그대로 |
| 2024년 이후 처음 과세된 주택 (신축·신규 등록) | 없음 |
지금 주택에 걸리는 건 과세표준상한 5%
세부담상한이 빠진 자리에 과세표준상한이 들어왔어요. 2024년분부터 주택에만 적용됩니다.
과세표준 = min(올해 산출 과세표준, 과세표준상한액)
작년 공시가격 4억 → 올해 5억이라면
· 올해 산출 과세표준 = 5억 × 60% = 3억
· 직전 연도 과세표준 상당액 = 4억 × 60% = 2.4억
· 과세표준상한액 = 2.4억 + (3억 × 5%) = 2.55억
· 과세표준 = 2.55억 (3억이 아니라)
재산세 본세는 457,500원. 상한이 없었다면 570,000원이었을 테니 112,500원 차이예요.
헷갈리는 두 숫자
① 공정시장가액비율
공시가격 전부에 세율을 매기는 게 아니라, 일정 비율만 과세표준으로 잡아요. 2026년 기준은 이렇습니다.
| 대상 | 비율 |
|---|---|
| 토지 · 건축물 | 70% |
| 주택 (일반) | 60% |
| 1세대 1주택 — 시가표준액 3억 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 초과 6억 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 — 6억 초과 | 45% |
이 비율은 시행령으로 해마다 정해져요. 연도가 바뀌면 달라질 수 있습니다.
② "직전 연도 과세표준 상당액"
공정시장가액비율이 바뀐 해에는 작년 고지서 숫자를 그대로 넣으면 답이 달라집니다. 그리고 직전 연도 시가표준액이 없으면(신축 등) 해당 연도 시가표준액을 쓰도록 되어 있어서, 상한액이 산출 과세표준보다 커져 상한이 걸리지 않아요.
이런 경우들
상한 제도의 구조상 생길 수 있는 일이에요. 그동안 상한 덕분에 산출세액보다 적게 내고 있었다면, 공시가격이 조금 떨어져도 상한선 자체가 올라가면서 실제 낼 세액이 늘 수 있습니다.
아니요. 과세표준상한은 주택에만 적용돼요. 토지·건축물은 여전히 세부담상한 150%가 적용됩니다.
납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 낼 수 있어요. 신청 경로는 위택스·이택스 또는 관할 시군구입니다.
아니요. 지자체가 계산해서 고지합니다. 다만 내 과세표준이 어떻게 나왔는지는 위택스에서 산출근거를 열어 확인할 수 있어요.
자주 묻는 질문
- Q. 재산세는 작년의 105~130%까지만 오르는 것 아닌가요?
- 2024년부터 주택은 세부담상한에서 제외됐습니다. 지방세법 제122조에 주택 제외 단서가 붙고 105·110·130%를 정하던 각 호는 삭제됐어요. 토지·건축물은 150% 상한이 그대로입니다.
- Q. 그럼 주택은 상한이 아예 없나요?
- 아닙니다. 과세표준이 작년 대비 5% 넘게 오르지 못하게 막는 과세표준상한이 2024년분부터 적용돼요. 또 2023년 이전에 이미 과세된 주택은 경과조치로 2028년분까지 옛 세부담상한이 유지됩니다.
- Q. 과세표준상한은 세금이 5%까지만 오른다는 뜻인가요?
- 아니요. 상한이 걸리는 것은 세액이 아니라 과세표준입니다. 세율이 누진이라 세액 증가율은 5%와 다를 수 있어요.
- Q. 직전 연도 과세표준 상당액이 뭔가요?
- 작년 고지서의 과세표준이 아니라, 작년 시가표준액에 올해 공정시장가액비율을 곱해 다시 계산한 금액입니다.
- Q. 새 아파트는 왜 많이 오르나요?
- 2024년 이후 처음 과세된 주택은 옛 세부담상한 경과조치 대상이 아니고, 직전 연도 시가표준액이 없으면 해당 연도 값을 쓰도록 되어 있어 과세표준상한도 사실상 걸리지 않습니다.
- Q. 세금이 많으면 나눠 낼 수 있나요?
- 납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부할 수 있습니다.