오피스텔을 보러 갔다가 “전용 84㎡라는데 우리 아파트 84보다 훨씬 좁네?” 하고 놀란 적 있으신가요? 착각이 아니에요. 아파트와 오피스텔은 면적을 재는 법(法)이 아예 달라서, 같은 숫자라도 실제 넓이가 크게 차이나요. 이 글에서 전용률과 분양면적의 함정을 정리했어요.
이 글에서 다루는 내용
1. 결론 — 같은 84㎡라도 다르다
먼저 핵심만. 전용면적 숫자가 같아도 오피스텔이 아파트보다 실사용이 좁아요. 두 가지가 겹쳐서 그래요.
| 구분 | 아파트 | 오피스텔 |
|---|---|---|
| 적용 법 | 주택법 | 건축법 |
| 전용률(전용/공급) | 약 75~80% | 약 50% |
| 발코니(서비스면적) | 있음(확장 시 +20~30%) | 없음 |
| 분양면적 기준 | 공급면적 | 계약면적(더 큼) |
2. 아파트는 주택법, 오피스텔은 건축법
아파트는 주택이라 주택법을, 오피스텔은 법적으로 업무시설이라 건축법을 따라요. 면적을 재는 규칙 자체가 달라서, 같은 ‘전용 84㎡’라도 포함·제외되는 공간이 달라져요.
그래서 “전용면적이 같으니 넓이도 같겠지”라는 생각이 안 맞아요. 비교하려면 전용률과 어떤 분양면적을 쓰는지를 함께 봐야 해요.
3. 전용률이 핵심 (80% vs 50%)
전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적이에요. 내가 실제로 쓰는 공간의 비율이죠.
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아파트 — 전용률 약 75~80%. 공급면적의 대부분이 우리 집 공간.
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오피스텔 — 전용률 약 50%. 복도·계단 같은 공용이 많아 절반 가까이가 공용.
그래서 분양 카탈로그의 큰 숫자만 보면 오피스텔이 넓어 보여도, 실제 쓰는 공간은 절반 수준일 수 있어요.
4. 분양면적의 함정: 공급 vs 계약면적
면적은 단계별로 커져요. 어디까지 포함하느냐가 함정이에요.
| 구분 | 포함 범위 |
|---|---|
| 전용면적 | 우리 집 실사용(방·거실·주방·화장실) |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용(복도·계단·엘리베이터) — 아파트 ‘평형’ 기준 |
| 계약면적 | 공급 + 기타공용(주차장·관리실 등) — 오피스텔 ‘분양면적’ 기준 |
아파트는 보통 공급면적으로, 오피스텔은 더 큰 계약면적으로 광고해요. 그래서 같은 ‘분양 84㎡’여도 오피스텔이 더 부풀려 보이는 거예요.
5. 아파트 59㎡ ≈ 오피스텔 84㎡
전용률 차이 때문에, 실사용 기준으로는 대략 이런 체감이 돼요.
실사용 체감 비교(대략)
| 아파트 전용 59㎡ (+발코니 확장) | 오피스텔 전용 ~84㎡ 수준 |
| 결론 | 숫자보다 좁게 쓴다 |
여기에 아파트는 발코니(서비스면적)가 있어 확장하면 실사용이 20~30% 더 늘지만, 오피스텔은 발코니가 없어요. 2015년 4월 이전 허가 오피스텔은 벽체 중심선으로 재서 실사용이 더 좁을 수 있어요.
6. 오피스텔 실평수 계산법
㎡를 평으로 바꿀 땐 ÷ 3.3058(1평 = 3.3058㎡)이에요. 오피스텔은 여기에 전용률을 꼭 함께 보세요.
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전용면적(㎡) ÷ 3.3058 = 전용 평수
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전용률(전용÷공급)이 50% 근처면 공용이 많은 것 — 계약 전 반드시 확인
등기부·건축물대장의 전용면적을 기준으로 계산하면 광고 숫자에 속지 않아요.
자주 묻는 질문
- Q. 오피스텔 전용 84㎡는 몇 평인가요?
- 약 25.4평이에요(84÷3.3058). 다만 전용률이 낮아 아파트 84㎡보다 실사용이 좁게 느껴져요.
- Q. 오피스텔 전용률은 몇 %가 정상인가요?
- 보통 45~55% 수준이에요. 아파트(75~80%)보다 훨씬 낮아 공용면적이 많아요.
- Q. 왜 오피스텔이 분양면적은 더 커 보이나요?
- 아파트는 공급면적, 오피스텔은 그보다 큰 계약면적(주차장 등 포함)으로 표기하기 때문이에요.
- Q. 실평수는 어디서 확인하나요?
- 등기부등본·건축물대장의 전용면적이 기준이에요. 광고 평형이 아니라 이 숫자를 보세요.